This write-up was reproduced with permission from Ray’s Estate Clinic, written by Founder, Raymond Chng. Please refer to the end of the article for more information on Raymond.
There is rarely a time where we think a new condominium is almost a perfect 10, we think we finally found the one. This is one for both visionary homeowners and investors who would like to participate in two of Singapore’s most ambitious masterplan which we will elaborate further in the article.
Sustainable desirability is an important trait that has to be built from the beginning and we believe that the condo will stand the test of time. The new lifestyle, amenities and infrastructure collectively contributes to livability of the neighborhood.
Introducing, Avenue South Residence, The Skyscraper for Keppel+ Visionaries.
Now you may be wondering what is Keppel+?
Keppel+ is our one-word description of a cluster of neighborhoods that will benefit from the Singapore Government’s Plans for the regeneration of Sentosa and development of the main section (centre) of Greater Southern Waterfront (GSW). This is an exciting cluster because the desirability of visiting, working and living in this area will increase many folds. We will show you where Keppel+ is below.
Where is Keppel+?
Image 1: Keppel+ Radius, Source: Streetdirectory
Keppel+ consists of the a few neighborhoods, Sentosa Island, Keppel Bay, Telok Blangah, Cantonment and stretches towards Tanjong Pagar. Each neighborhood in Keppel+ will cater to buyers with different needs and desires.
Image 2: Keppel+ Overview, Source: Streetdirectory
Here is a bird’s eye view of Keppel+.
Where is Avenue South Residence?
The property is located in the heart of Cantonment. When the Cantonment MRT (Circle Line) is completed in 2025, Avenue South Residence will be just 8 minutes’ walk away.
Image 3: Avenue South Residence Location, Source: UOL, Screengrab from Brochure
Cantonment is a really significant neighborhood in Singapore’s next growth phase because it is at the center of the GSW Masterplan. There is also rich history about the land in which Cantonment MRT sits on. Our Singapore Government managed to negotiate a deal with Malaysian Government in 2013 to return ownership of the land back to Singapore in a historic Land Swap deal (which you can read further on via Straits Times).
Image 4: Timeline of Circle line, Land swap and Cantonment Growth, Source: ST and various sources
We believe the deal enabled GSW Masterplan to come to life in full force because the final stage (stage 6) of the circle line could finally proceed.
Before any big Masterplan can be implemented, infrastructure development starts the ball rolling, in this case, it was Cantonment MRT (old KTM Railway Station). The land swap deal also enabled Singapore to concurrently kick start another Masterplan, the regeneration and development of Railway Corridor. We will elaborate on the Rail Corridor later in the article.
Image 5: Rail Corridor Masterplan, Source: ST (Published 9th Nov 2015)
Our Thoughts on Avenue South Residence
While we think that this is the almost perfect condo, there are pros and cons for the property. We like to analyse properties without emotion (although at times you would buy based on how your feel), this removes the guess work, inconsistencies and bias. Before we go through the factors, please note that this should be only used as a reference and the content here is purely our own personal opinion and views only.
With that out of the way, here we go! We will start with our 8-factor model.
A look into Avenue South Residence with our 8-factor model
1. Is this property undervalued (is there a mismatch in price)?
Image 6: Selected new launch PSF price, Source: Various sources including Edgeprop, URA, Edited by: REC
To determine if there is a mismatch in price for a new property, an apple to apple comparison has to be made (new to new). We input some comparable new properties on the map and take properties in other areas to see where the pricing of Avenue South Residence stand. What is interesting in particular is Jadescape and Sengkang Grand, their selling prices for selected units have hit around $1900 and $1800 PSF respectively.
Let us take a look at Woodleigh Residences where prices are around $2000 PSF, while One Holland Village has some units selling at $3000 PSF. While some units at Avenue South Residence are going for +/- $2100 PSF. Avenue South Residence is within very close proximity to the CBD, Keppel Bay and near the Greater Southern Waterfront Masterplan, and at a price point of $2100 PSF range, we think it is attractive.
On the other hand, properties inside the CBD like Wallich Residences managed to transact units at up to $3800 PSF. Not too far away, at middle road, there are new properties transacting in the range of $2500 to $3000 PSF. This gives hope that the future of Avenue South Residence is positive as at $2100 PSF range, there could still be room to move higher.
2. Is there a strong Masterplan to boost infrastructure?
Image 7: Artist impression of new masterplan within the area, Source: Various sources
Within a 10-minute drive radius, there are various new infrastructures that will improve the area. You can see the various improvements and masterplan that will elevate the potential of Avenue South Residence’s surroundings. Image 7 above is self-explanatory.
Image 8: Showcase of masterplan near Avenue South Residences, Collated by: REC
Here is another image to show you where are the masterplans relative to Avenue South Residence’s location.
3. Is there future land available for development?
Image 9: Showcase of future land available near Avenue South Residences, Collated by: REC
A quick check in the URA masterplan shows that there are future lands for residential development (indicated as future development). Although this plot of residential land is still subject to detailed planning, it is most probable that the land will be private residential development.
If future residential land is sold at higher prices compared to Avenue South Residence, the developer of the new property is likely to sell at a higher price than Avenue South Residence. As a consequence, residents at Avenue South Residence may benefit as their property value may revise upwards (there are numerous past examples of this happening).
Image 10: Tenant and Buyer potential, Source: Various sources, ST, BT, FT, UOL, Collated by: REC
4. Will there be future tenants and owners?
Understanding who are your future tenants and buyers will allow you to plan your exit strategy and identify if there will be tenants for your property.
Avenue South Residences is located close to the CBD, where Alibaba’s HQ is located at. Dyson’s new Global HQ will move to St James Power Station, just nearby as well. Although these are just 2 examples of large company’s moving their HQ into the area, it shows there will continue to be demand for office spaces in the surrounding areas, and therefore rental demand from expats.
Investors will also be pleased that there is a growing presence of FinTech and Blockchain companies they are increasingly calling Singapore’s CBD home, this is another group of well-paid expats that will most likely be staying around the area and Avenue South Residence is probably a good choice.
On the other hand, will there be home buyers looking to move into Avenue South Residence after it obtains TOP? We believe so. With the rail corridor being refreshed, living near the rail corridor would be like living beside New York High Park (it’s quite popular), having a green corridor just beside your condominium has its plus points due to the increasing trend towards living around greenery.
There are close to 3,800 HDB BTO flats in Queenstown and Bukit Merah that obtained their MOP in 2019 and another 5,072 in 2020 and 2021 (based on BTO completion date 2015 and 2016). HDB upgraders have been the bulk of new home buyers, this trend is likely to continue. We believe that the completion of rail corridor and cantonment MRT will improve the livability and sustainable demand in future.
Although there will be other property choices for HDB upgraders to consider, we believe Avenue South Residences will put up a good fight, we will discuss more later.
5. Is the property in a low supply zone?
If there is a single high probability reason why a new launch property would do well, this probably be one of the factors, it is also because not many new properties are in such an area.
If the new launch property does not have a large number of properties surrounding it, the probability of price appreciation is higher, especially if future demand for the property is highly probable. The premise is that there is less competition in the area for the same number of buyers.
Let us examine.
Image 11: Properties around Avenue South Residence, Source: Edgeprop, URA, Collated by: REC
There are four other properties surrounding the cantonment MRT, of which Sky Everton is another new launch property. There is not a large number of properties currently in the area (for example, more than seven properties), the probability of having price appreciation is fair. In addition, we also believe that Avenue South Residence is in a league of its own due to its overall architecture and built, which we will look into detail later.
Let us look at an example of a profitable new property that is within low supply zone.
Thomson Three
Image 12: Thomson Three Performance, Source: Edgeprop, URA, Collated by: REC
There are three other properties in the vicinity, namely Thomson Ville, Thomson 11 and The Windsor, as seen in Image 11, property buyers who bought this new launch were profitable after its TOP. While there may be other reasons for the profitability of Thomson Three, we would attribute one of the reasons to the development being in a low supply zone.
6. Is the floorplan desirable?
If there is anything that would be a deal breaker for your future buyer, it is likely the layout of the unit. While there will always be a buyer for unique units, there will be many buyers for a good unit with a good layout. Let us examine starting with the 1-bedroom units.
1-Bedroom Comparison
Image 13: Floorplans of one bedroom options, Source: Various developer brochures, Collated by: REC
Let’s look at the floorplans for the top 3 properties, they are all currently resale properties. We think that Avenue South Residence has the most efficient layout of them all. If you would like to have the only bathroom accessible by your guest without going through your bedroom, only Avenue South Residences and Sky Everton are designed for that.
All three of the resale properties at Spottisewoode have bomb shelters, which is good if you need a designated space for storage, the downside is that it eats into the living spaces.
For balcony lovers, spottisewoode residences would be a good choice, however, do you really need such a large balcony?
Both Sky Everton and Avenue South Residence has sizable bedrooms, balcony and bathrooms with 2 entrances. The difference is the space at the entrance walkway, Avenue South Residence has a wider space. Out of all of the floorplans, we prefer Avenue South Residence because of its clever space planning that creates a balanced amount of space in every corner of the unit.
2-Bedroom Comparison
Image 14: Floorplans of two bedroom options, Source: Various developer brochures, Collated by: REC
Similar to the 1-bedroom floorplan comparison, the older resale properties in the vicinity may not have the most space efficient floorplan. On the other hand, the newer “dumbbell” layout is a good floorplan for an investor or a home buyer because of the added privacy you get with the bedrooms opposite each other. We believe that the better floorplans here are both Sky Everton and Avenue South Residence, however there is a small difference at the entrance of the unit, the latter has an unblocked walkway into the living room while the former has a slightly smaller walkway into the living room. You be the judge, but similarly, Avenue South Residence’s layout is better here.
3-Bedroom Comparison
Image 15: Floorplans of three bedroom options, Source: Various developer brochures, Collated by: REC
Only 4 of the 5 properties in the cluster have 3 bedrooms. Sky Everton has a private lift for their 3 bedroom layout which is nice if you like a private lift, the downside is that you will need to pay for the “wasted” space that you will not utilize often.
A look at Spottisewoode Residences’s 3 bedroom floorplan tells you that it suits a balcony lover, of course due to its large size, it has an average price tag of $2.7 million, a 3 bedroom unit at Spottisewoode Residences would be about $400k and $700k higher than the standard unit at Sky Everton and Avenue South Residence respectively. Spottisewoode Suite’s 3 bedroom unit is compact, so unless you are comfortable with the smaller size, we prefer Sky Everton and Avenue South Residence’s floorplan here.
If you prefer a balanced floorplan with a good amount of space at every corner of your unit, Avenue South Residence is a good choice, while if you have always dreamt of having a private lift, Sky Everton would be the one.
While we recognize the fact that everyone has different preferences, there are some timeless layout that suits the majority of buyers even decades later. You have to make that judgement when purchasing a unit, but no one will reject a unit with a good layout.
7. Current Demand
Since the launch (Sep 2019) of Avenue South Residence, the developer, UOL has sold 472 units (URA data as of 20th May 2020). This represents 44% of the 1074 total units in this development over an 8-month period, a relatively strong performance compared to other new properties launch during the same period.
8. New – Resale Price Gap
Image 16: 1- year Price comparison of 5 projects, Source: Edgeprop, Collated by: REC
Comparing the average price of Avenue South Residence and Sky Everton, Sky Everton has a premium of ~30%. While Avenue South Residence is the only 99-year leasehold property amongst the 5 projects, the premium of a freehold vs leasehold property should definitely not 30%, the number should be around 10% +/- on average.
Looking at the price gap between the three resale properties nearby, Avenue South Residence doesn’t have a premium over them. Due to being a 99-year property, having no premium compared to the nearby freehold property may not be a direct apple to apple comparison, so let’s just put a 10% premium on the price (which still means the price is fair).
If we look at it in another angle, we take the price of Avenue South Residence to be at an average price of $2100 PSF for mid floor units, the property would still be at a 21.7% discount to Sky Everton and only about 5% premium from the surrounding average resale price ($2000 PSF).
Avenue South Residence has passed the test of the New-Resale Price Gap because the premium of Avenue South Residence is between 5% to 15% mark (below the 20% average), depending on the numbers you use to analyze the property.
Things you may not like about this property
Transportation
For home buyers who require a condominium that is less than 5-minutes walk from an MRT, this is not the project for you. The Cantonment MRT which will only be ready in 2025 (around 1.5 years after expected TOP of the condo) will be roughly an 8-minutes walk away. On a positive note, you can choose to walk to the Cantonment MRT via the rail corridor which should be a nice experience.
Surrounding Construction
As written in a previous article, when buying a condo project within a growth area, expect construction to be the only constant in the area (think dust, noise and dirt during the day). While a handful of property buyers embrace construction knowing that the property cluster will be enhanced (think marina bay), others may not think the same way. Hence, this might not be a project for property buyers that cannot accept construction nearby.
Final thoughts
Image 17: Cantonment Property Prices from 2010, Source: Edgeprop
If this chart tells us something, it would be the 3 resale properties at Spottiswoode has gone nowhere since their 2010 to 2013 launch. Amongst other reasons, one of the reasons for this lackluster price movement could also be attributed to the less desirable layout of most of the resale units there.
Image 18: Cantonment Property Selection, Sources: Various Developers, Collated: REC
Will the next decade offer a different fate for this laggard cluster? There certainly is a high probability of cluster rotation into this property cluster. The question is which property suits you better?
If we had to pick, Avenue South Residence would be the choice. We won’t bore you with all the property details in the brochure but here is a summary. A property with seamless landscape design with the rail corridor, facilities your friends wish they had, timeless floorplan layout and most importantly, located at the most ambitious and important masterplan area for Singapore. The Skyscraper for Keppel+ Visionaires.
As always, if you would like to discuss further about the contents of this article, will be happy to be in touch.
About the Author
Ray’s Estate Clinic (REC), founded by Raymond Chng, is a platform for Investors’ and homeowners to have a Property Portfolio Health Check by utilizing data analytics, ensuring that their portfolio remains healthy providing optimized returns.
“Health is Wealth” is what Raymond believes in, and it is not related only to your own body’s health, but it also refers to one’s financial health. Having a Property Portfolio that is not performing does not help improve an investor’s wealth. Hence, converting non-performing assets into optimized performing assets is essential to portfolio’s health improvement.
Raymond can be reached at raysestateclinic@gmail.com. Do visit his blog HERE for more information.
Disclaimers
Please refer to Raymond’s blog for the disclaimer HERE
Also, please refer to my disclaimer HERE
Wow, awesome blog format! How long have you been running a blog for?
you made blogging glance easy. The overall look of
your web site is fantastic, as well as the content!
You can see similar here najlepszy sklep
Around 10 15, I had to urinate tadalafil cialis from india
中国 エロwe need to understand if our significant other,that’s what’s important to them,
if it’s their first time having period sex with a particular partner, ラブドール sexor if it’s their first time having sex with their partner.
friends of friends and friends’ exes to spill all about their erotic lives.ラブドール 女性 用 All in a quest to figure out whether we’ve got something wrong about men and sex. And, if so, how does this impact those who date and sleep with them?
A 2009 study involving 798 women found that regular,ラブドール えろmoderate intake of red wine was linked with higher sexual desire,
If he is a good guy,エロ 人形he’ll do the same for you.
self-pity,ラブドール エロand/or martyrdom,
the narcissist casts wide to see which vacuous claim resonates,ラブドール 中古especially with their supporters.
ベビー ドール ランジェリーconsider the Florida Keys.From Key Largo to Key West,
offering an alternative where conventional instructionaljydoll techniques may fall short.
One of the most damaging misconceptions about relationships is that you should always be feeling it.ラブドール 女性 用That love and attraction are constant and if things dip for no apparent reason,
ラブドール エロt folks with some narcissistic traits,can fall under the guise of the failed narcissist.
culinary and art classes,ベビー ドール ランジェリーand even puppy playtime.
エロ ラブドールand other serious life changes.There can be a considerable chasm between what your family members,
Even if this is true in your state,you are not required to speak with law enforcement if you do not want to.ラブドール エロ
Профессиональный сервисный центр по ремонту бытовой техники с выездом на дом.
Мы предлагаем: сервис центры бытовой техники москва
Наши мастера оперативно устранят неисправности вашего устройства в сервисе или с выездом на дом!
that translates,in practical terms,ラブドール 通販
embodying every aspect of a real person, ドール オナニーor choose specific body parts, such as torsos, to suit individual desires.
It’s more of a non-threatening and non-judgmental connection that セックス ボットlets people connect in a more intimate and ‘no-strings-attached’ way.
エロ ラブドールAlmost 10 of male Americans own a sex doll,with women being not that far behind,
リアル ドールIf there is any physician at Sanford Health whose mission it is to ensure you have a healthy sex life,it’s OB/GYN Laurie Landeen,
確かな品質の中国工場と直接契約を結び、ラブドール 中古ヘッドメイクは日本国内のメイクスタッフが行っています。
soft underfoot,ラブドール オナホwithout sudden turnings,
ラブドール 高級But astrobiology,the study of life beyond Earth,
These mannequins offer a hands-on learning environment,jydoll enhancing the proficiency of medical practitioners in these crucial areas of health care.
もちろん、脱着式ホールは伸縮性が高く伸びますが、オナドールそれを踏まえてもキッツキツになるかと思います。
and animal-human interactions.That’s what I hope the new edition of my book will help achieve.ダッチワイフ エロ
to determine which character is in control at any given moment.ラブドール リアルIt’s been near a week since Barry2018—2023,
ラブドール セックスI’ve learned that many people struggle with internalized oppression,or the process of maintaining negative beliefs about oneself or one’s identity groups.
There are even cases where sex dolls help people work through 最 高級 ダッチワイフtheir feelings and needs.
アダルト 下着Celebrate your anniversary among the seclusion and romance of the Maldives.Less than a quarter of the nation’s 1,
“6.Get busy in the a.エロ 人形
or traumatized,ラブドール セックスthey may “act out” through their behaviors.
Creating erectile self-efficacy is much superior to hoping for a return to easy,spontaneous erections.ラブドール エロ
ラブドール えろhow to recognize these issues,and/or what factors to target in treatment.
and caretaking or other forms of service.ラブドール エロTo render the “host” easier to exploit,
Socioeconomic differences also come into play in the report,オナホ おすすめwith adolescents from low-income families more likely to report not using a condom or the contraceptive pill as last sexual intercourse than those from more affluent families.
Men naturally have more muscular butts; their default is toned,ラブドール オナニー even as they get older, which is so unfair. Most women just look like their torsos were sliced toward the bottom. We also all have the same roll of fat below our belly buttons,
セックス ラブドール ドールの場合、最良の方法はそれらを直接廃棄することです。ラブドール エロやけどしないでください。これは環境を汚染します。
ベビー ドール ランジェリーa Curio Collection by Hilton property; or Little Palm Island Resort & Spa,the only private island resort in the U.
ラブドール エロcom was seamless,It’s evident why JP-Dolls has so many positive reviews.
The level of detail and realism is extraordinary,ラブドール エロwith lifelike skin texture and finely crafted facial features that make the doll incredibly realistic.
and consider adding some lube to ラブドール sexthe mix to ensure your vibrator experience is safe and comfortable.
えろ 人形manipulative,or dismissive of your goals and aspirations,
2, H gross cystic disease fluid protein 15 and I E cadherin magnification, x200 cost generic cytotec no prescription 2006 Oct 4; 98 19 1406 15
Barry QbYnMWCvitf 5 20 2022 buy generic cytotec online
The results of this study show that fertility treatments have no effect on autism for women under 35 cytotec pills in kuwait I have an astygmatism, so the prism design gives me a clear and precise reticle unlike red dots
The realism of a sex doll is often determined byドール オナニー the intricate details such as hair, facial features, and body proportions.
There are now many different types of sex dolls available.ラブドール sex It’s not just one kind anymore. You can find male and female dolls, even smaller ones, to suit different tastes.
アダルト 下着To relieve constipation,slowly increase the fiber in your diet by including more whole-grain breads,
Make sure your garden is secure so that your child cannot get into neighbouring gardens,エロ い コスプレwhere there may be ponds or other drowning hazards.
ラブドール 中古as they are incapable of introspection,much less contriteness.
instead opting to teach himself by immersing himself in the language.ダッチワイフWhen asked what he loves about Korea most,
allowing me to create a doll that matches my exact preferences.The high-quality materials ensure both durability and a realistic feel.ラブドール エロ
what is propecia 5 GGGCCTTCTCCCTAAATCCCCGTGGCCACCTCCTG 3 ApoAI 3
コスプレ エッチand you have to talk about it.You and your partner need to tell each other what you want and what’s bothering you if you’re resentful,
their owner — their family — are sad or unhappy.ラブドール 画像They will often respond by nudging you with their paw or head — or they’ll simply sit by your side to let you know that they’re there.
コスプレ エロ いlamps,or mobiles near the crib.
Unsettling as everything might be, I’m able to’t enable but be amazed from the meticulous development and keen focus エロ 人形to depth. For many years, McMullen and the artists at Abyss have already been carefully refining their course of action and styles,
Fatty fish like salmon is a top pick,since it’s an excellent source of omega-3 fatty acids to support your baby’s brain development.ドール エロ
It attracts some attention, and we all begin trading tips as to what toys are worth the moneyラブドール 女性 用and which ones really aren’t.
It’s appropriate time to make some plans for the future and it is time to be
happy. I have read this put up and if I may I want to suggest you some interesting issues or advice.
Maybe you could write next articles regarding this article.
I want to learn even more things about it!
I gave my boyfriend a rim job while we were 69ing. I just went for it and damn!オナドール I never thought I’d be into that but he was always curious and wanted it from me so I gave it a go. Now I’m even more curious to play with his butt.”
but the winner will take more than $4 million.Two years ago,lovedoll
https://lioleo.edu.vn/christmas-section/4.png.php?id=bet-138-slot
Na [pixbet](https://pixbet-login.com), o processo de saque é simples: basta fornecer as informações do método de pagamento desejado, como conta bancária ou carteira digital. A plataforma garante a segurança dos seus fundos utilizando tecnologias de criptografia avançada, permitindo que seus saques sejam rápidos e seguros.
“Your article on [specific topic] was an outstanding piece that combined insightful analysis with clear implementation steps.The depth of your analysis into [specific subtopic] was truly impressive,ダッチワイフ
Baixe o app [bet7](https://bet-7-br.com) e aposte onde quiser! A instalação é simples, e a interface otimizada oferece uma experiência de jogo de alta qualidade. A plataforma é super responsiva, com navegação fácil e rápida para que você aproveite ao máximo suas apostas.
Com suporte 24 horas, a [goinbet](https://www.goinbet-br.com) está sempre disponível para resolver suas dúvidas.
nicknamed ‘Venice of Provence,エロ ラブドール‘ with quaint shops and great restaurants for dinner.
เล่นสล็อตแนว Adventure กับธีม Tomb Raider และ Uncharted ได้ที่แอป www w69 – https://tsc97.com พร้อมโบนัสหมุนฟรีสำหรับสมาชิกใหม่ ออกล่าสมบัติและสะสมรางวัลใหญ่ไปกับการผจญภัยที่ไม่มีที่สิ้นสุด
แอป dk788 – https://phj60.com อัปเดตใหม่ โหลดเร็ว ใช้งานง่าย และรองรับภาษาไทยเต็มรูปแบบ
ใช้แอป 205 – https://fzae4.com เพื่อเดิมพันเกม Metaverse ใหม่ล่าสุด พร้อมระบบการจ่ายเงินที่รวดเร็วและโปรโมชั่นพิเศษเฉพาะผู้เล่น VR สัมผัสโลกแห่งการเดิมพันเสมือนจริงและลุ้นรับรางวัลแบบที่ไม่เคยมีมาก่อน
” —A woman “I like my partner to be silent.人形 えろHow else can they fully focus on doing a good job? ;-)” —A woman “My favorite noise that a woman makes in bed is a sudden declaration of “YES!!” As if her team just won a goal.
เดิมพันกับ u318 – https://hdis5.com ได้ง่ายยิ่งขึ้น พร้อมเกมสล็อตและโต๊ะคาสิโนแนว Sci-Fi ที่ได้รับแรงบันดาลใจจาก Starfield และ Mass Effect
ติดตั้งแอป w3088 – https://ces63.com แล้วรับการแจ้งเตือนแมตช์สำคัญ โปรโมชั่นพิเศษ และข่าวสารก่อนใคร
Hey there! Do you know if they make any plugins to help with Search Engine
Optimization? I’m trying to get my blog to rank for some targeted keywords but I’m not seeing very good success.
If you know of any please share. Thank you!
ojo คาสิโนออนไลน์ แจกโบนัส 100$ ให้ผู้เล่นใหม่
Quer Sacar Seus Ganhos no peixe beta? Veja Como Fazer Retiradas Seguras e Rápidas!
ruay แอปที่มีการออกแบบใหม่ มาพร้อมกับอินเตอร์เฟซที่ใช้งานง่ายและสะดวก
ラブドール 高級we may always remember our children as the small toddlers who needed our help.Similarly,
Registering at oppa888? Claim Your $100 Bonus Today!
Com Atendimento Profissional 24 Horas, bet7 Garante Soluções Imediatas para Você!
m98 เกมพนันยอดนิยมที่ยุติธรรม พร้อมโบนัสตอบแทนลูกค้าใหม่
ดาวน์โหลดแอป w69 – https://rebe0.com วันนี้ รับโปรโมชั่นพิเศษมากมาย ใช้งานสะดวก ปลอดภัย และรองรับทุกอุปกรณ์
What i don’t realize is actually how you are no longer actually much more
neatly-liked than you may be right now. You are very intelligent.
You realize therefore considerably relating to this matter, produced me individually believe it from numerous varied angles.
Its like men and women are not involved except it’s
one thing to do with Lady gaga! Your own stuffs nice.
At all times take care of it up!
ติดตั้งแอป m35888 รับประสบการณ์เดิมพันที่เหนือกว่า พร้อมฟีเจอร์ใหม่ช่วยให้เล่นเกมได้ง่ายขึ้น
Chăm Sóc Khách Hàng s666 – https://s666-vn.com – Trực Tuyến 24/7, Tận Tâm Phục Vụ
It’s normal for you and your child to feel awkward when you’re talking about sex and sexuality.オナホ おすすめOur article on handling difficult conversations has ideas for managing those uncomfortable moments.
ดาวน์โหลดแอป w69oi – https://ndq17.com ง่ายๆ เพียงไม่กี่คลิก สนุกกับการเดิมพันกีฬา คาสิโน และสล็อตในที่เดียว
ดาวน์โหลดแอป สล็อตw69 แล้วสนุกกับสล็อต แจ็คพอตแตกง่าย และอัตราจ่ายที่ดีที่สุด
เล่นเกม ทดลองเล่น สล็อต w69 ผ่านแอป สนุกได้ทุกที่ พร้อมอัปเดตเกมใหม่ให้คุณได้สัมผัสก่อนใคร
w69com เข้าสู่ระบบ ปรับปรุงฟังก์ชันแอปใหม่
ใช้งานง่ายกว่าเดิม สนุกกับคาสิโนสดและเกมสล็อตได้ทุกที่ทุกเวลา
w69 slot asia – https://breg1.com ปรับปรุงอินเทอร์เฟซแอปให้ใช้งานง่ายขึ้น ดีไซน์สวยงาม ค้นหาเกมได้รวดเร็วและสะดวกสบาย
w69 world อัปเดตแอปใหม่ให้รองรับการเดิมพันแบบเรียลไทม์ เชียร์ทีมโปรดของคุณได้แบบไม่มีสะดุด
ติดตั้งแอป w69 app download แล้วรับการแจ้งเตือนแมตช์สำคัญ โปรโมชั่นพิเศษ
และข่าวสารก่อนใคร
โหลดแอป ทางเข้า w69 รับประสบการณ์การเล่นเกมที่สมจริงกว่าเดิม ด้วยระบบถ่ายทอดสดแบบ HD
ดาวน์โหลดแอป w69ทางเข้าเล่น
วันนี้ รับโปรโมชั่นพิเศษมากมาย ใช้งานสะดวก
ปลอดภัย และรองรับทุกอุปกรณ์
สล็อต w69 – https://nxta2.com อัปเกรดระบบเกมใหม่ ให้คุณเล่นได้อย่างเสถียร ไม่มีสะดุด พร้อมโบนัสพิเศษสำหรับผู้ใช้แอป
เพลิดเพลินกับเกมคาสิโนออนไลน์ในแอป w69 m – https://lpy46.com ที่มาพร้อมระบบภาพและเสียงระดับ HD เพื่อประสบการณ์ที่เหนือกว่า
ดาวน์โหลดแอป w69com login (https://rwwa3.com) ง่ายๆ เพียงไม่กี่คลิก สนุกกับการเดิมพันกีฬา คาสิโน และสล็อตในที่เดียว
ติดตั้งแอป w69 top – https://hvdx1.com อย่างรวดเร็ว รองรับทั้ง iOS และ Android สัมผัสประสบการณ์เดิมพันที่ลื่นไหลและสะดวกสบายกว่าเดิม
แอป w69 ถอนเงิน ไม่ได้ รองรับระบบฝาก-ถอนที่รวดเร็ว ให้คุณทำธุรกรรมได้ง่ายดายเพียงปลายนิ้ว
ดาวน์โหลดแอป w69 เครดิตฟรี 188 ง่ายๆ เพียงไม่กี่คลิก สนุกกับการเดิมพันกีฬา
คาสิโน และสล็อตในที่เดียว
วิธีติดตั้งแอป w69 android app บน iOS และ Android พร้อมคำแนะนำแบบละเอียด ไม่ต้องกังวลเรื่องการใช้งาน
ติดตั้งแอป w69 asia แล้วพบกับการแจ้งเตือนโปรโมชั่นและกิจกรรมใหม่ๆ ก่อนใคร
อินเทอร์เฟซใหม่ของแอป w69 casino login
ช่วยให้การนำทางลื่นไหลขึ้น ไม่ต้องเสียเวลาค้นหาเกมโปรดของคุณ
w69เข้าสู่ระบบ – https://ekn83.com ปรับปรุงฟังก์ชันแอปใหม่ ใช้งานง่ายกว่าเดิม สนุกกับคาสิโนสดและเกมสล็อตได้ทุกที่ทุกเวลา
อินเทอร์เฟซใหม่ของแอป w69 vvip
ช่วยให้การนำทางลื่นไหลขึ้น ไม่ต้องเสียเวลาค้นหาเกมโปรดของคุณ
ดาวน์โหลดแอป เกม สล็อต w69 ง่ายๆ เพียงไม่กี่คลิก สนุกกับการเดิมพันกีฬา คาสิโน และสล็อตในที่เดียว
Seu Bônus de 100$ Espera por Você no wazamba – Cadastre-se Agora!
Start playing at vinyl with a
$100 bonus just for registering! The sign-up process is quick and easy.
Once you’ve created your account and logged in, your $100 bonus will be credited to
your account. Use it to explore a range of exciting games, from slots
to table games. Register today and claim your bonus!
อัปเกรดแอป w69 com วันนี้ เพื่อการเล่นเกมที่ราบรื่นกว่าเดิม พร้อมฟังก์ชันใหม่ที่ช่วยให้คุณสนุกยิ่งขึ้น
we88 ให้ความสำคัญกับการถอนเงินของผู้ใช้เพื่อให้สมาชิกสามารถทำธุรกรรมได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว โดยเว็บไซต์มีวิธีการถอนเงินที่ง่ายและปลอดภัย ผู้เล่นสามารถถอนเงินได้ผ่านช่องทางต่างๆ ที่รองรับ เช่น การโอนเงินผ่านธนาคาร หรือการใช้บริการ e-wallets
ที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน ขั้นตอนการถอนเงินทำได้ง่ายๆ
เพียงเข้าสู่ระบบ เลือกเมนูการถอนเงิน จากนั้นกรอกจำนวนเงินที่ต้องการถอนและเลือกวิธีการที่สะดวกที่สุด การถอนเงินจะดำเนินการโดยอัตโนมัติภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งมักใช้เวลาไม่เกิน 24 ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับวิธีการถอนที่เลือก
สล็อต w69 เว็บตรง ปรับปรุงฟังก์ชันแอปใหม่ ใช้งานง่ายกว่าเดิม สนุกกับคาสิโนสดและเกมสล็อตได้ทุกที่ทุกเวลา
ดาวน์โหลดแอป w69คาสิโนออนไลน์ ง่ายๆ เพียงไม่กี่คลิก สนุกกับการเดิมพันกีฬา คาสิโน และสล็อตในที่เดียว
ดาวน์โหลดแอป w69ลิ้ง ง่ายๆ เพียงไม่กี่คลิก สนุกกับการเดิมพันกีฬา คาสิโน และสล็อตในที่เดียว
w69 line – https://dshb7.com ปรับปรุงฟังก์ชันแอปใหม่ ใช้งานง่ายกว่าเดิม สนุกกับคาสิโนสดและเกมสล็อตได้ทุกที่ทุกเวลา
ดาวน์โหลดแอป w69io ง่ายๆ เพียงไม่กี่คลิก
สนุกกับการเดิมพันกีฬา คาสิโน และสล็อตในที่เดียว
เล่นบาคาร่า รูเล็ต และเกมไพ่อื่นๆ ผ่านแอป w69 bet เข้าสู่ระบบ
ด้วยระบบที่ลื่นไหลและภาพคมชัดระดับ HD
เล่นเกม เว็บสล็อตw69 (https://lpi30.com) ผ่านแอป สนุกได้ทุกที่ พร้อมอัปเดตเกมใหม่ให้คุณได้สัมผัสก่อนใคร
ติดตั้งแอป w69mobi รับประสบการณ์เดิมพันที่เหนือกว่า พร้อมฟีเจอร์ใหม่ช่วยให้เล่นเกมได้ง่ายขึ้น
วิธีติดตั้งแอป w69 คาสิโนออนไลน์ บนมือถือ ใช้เวลาเพียงไม่กี่นาที รองรับทุกระบบ ให้คุณเริ่มเดิมพันได้ทันที
ดาวน์โหลดแอป w69th วันนี้ รับโปรโมชั่นพิเศษมากมาย ใช้งานสะดวก ปลอดภัย และรองรับทุกอุปกรณ์
ดาวน์โหลดแอป w69สล็อต เครดิตฟรี (apmb1.com) ง่ายๆ เพียงไม่กี่คลิก สนุกกับการเดิมพันกีฬา คาสิโน และสล็อตในที่เดียว
ดาวน์โหลดแอป w69mobil แล้วเข้าถึงการเดิมพันแบบ VIP ด้วยโปรโมชั่นและสิทธิพิเศษเฉพาะสมาชิกแอป
อัปเกรดแอป w69thai วันนี้ เพื่อการเล่นเกมที่ราบรื่นกว่าเดิม พร้อมฟังก์ชันใหม่ที่ช่วยให้คุณสนุกยิ่งขึ้น
http://site2.aesa.pb.gov.br/aesa/Tech/?id=jenius-bet
cukong-bet
http://pribehyfotek.cz/br/index.php?id=rtp-bima-bet
エロ コスプレ“And will you have tea? ?“Yes.?“Cut along,
http://site2.aesa.pb.gov.br/aesa/news/?id=bet-pingpong
http://mail.crn-nieruchomosci.pl/br/index.php?id=bet-365-login
https://gvis.tramandai.rs.gov.br/web-console/Sports/?id=slot-888-bet
w69 mobile พัฒนาแอปให้รองรับเกมมากขึ้น มีตัวเลือกหลากหลายให้คุณเดิมพันได้อย่างอิสระ
แอป w69สล็อต
อัปเดตใหม่ โหลดเร็ว ใช้งานง่าย และรองรับภาษาไทยเต็มรูปแบบ
w69wg – https://jifo9.com อัปเกรดระบบเกมใหม่ ให้คุณเล่นได้อย่างเสถียร ไม่มีสะดุด พร้อมโบนัสพิเศษสำหรับผู้ใช้แอป
ใช้แอป ทางเข้าw69 เพื่อเดิมพันได้ทุกที่ทุกเวลา
รองรับทั้งสมาร์ทโฟนและแท็บเล็ต
ดาวน์โหลดแอป w69 สล็อต – https://qcj02.com ได้ง่ายๆ เพียงไม่กี่ขั้นตอน พร้อมรับโบนัสต้อนรับ 100$ สนุกกับการเดิมพันที่ดีที่สุดบนมือถือ
เล่นบาคาร่า รูเล็ต และเกมไพ่อื่นๆ ผ่านแอป w69 app ด้วยระบบที่ลื่นไหลและภาพคมชัดระดับ HD
w69 slot ทาง เ พัฒนาแอปให้รองรับเกมมากขึ้น มีตัวเลือกหลากหลายให้คุณเดิมพันได้อย่างอิสระ
แอป w69ทางเข้า อัปเดตใหม่
โหลดเร็ว ใช้งานง่าย และรองรับภาษาไทยเต็มรูปแบบ
แอป p688 – https://lmx18.com รองรับระบบฝาก-ถอนที่รวดเร็ว ให้คุณทำธุรกรรมได้ง่ายดายเพียงปลายนิ้ว
clock? Is very sad,ラブドール えろvery sad! ?The Emperor thanked Prince Andrew and bowed.
วิธีติดตั้งแอป w69 com บนมือถือ ใช้เวลาเพียงไม่กี่นาที รองรับทุกระบบ
ให้คุณเริ่มเดิมพันได้ทันที
w69 casino – https://xek03.com ปรับปรุงฟังก์ชันแอปใหม่
ใช้งานง่ายกว่าเดิม สนุกกับคาสิโนสดและเกมสล็อตได้ทุกที่ทุกเวลา
วิธีติดตั้งแอป w69เข้าสู่ระบบ
บนมือถือ ใช้เวลาเพียงไม่กี่นาที รองรับทุกระบบ ให้คุณเริ่มเดิมพันได้ทันที
ติดตั้งแอป w69promotion – https://vai47.com อย่างรวดเร็ว รองรับทั้ง iOS และ Android สัมผัสประสบการณ์เดิมพันที่ลื่นไหลและสะดวกสบายกว่าเดิม
สมัครสมาชิกผ่านแอป w69 mobi รับโบนัสต้อนรับ 100$ และสิทธิพิเศษอีกมากมาย
w69 slot thailand – https://ipyf2.com อัปเกรดระบบเกมใหม่ ให้คุณเล่นได้อย่างเสถียร
ไม่มีสะดุด พร้อมโบนัสพิเศษสำหรับผู้ใช้แอป
โหลดแอป w69 slot thailand รับประสบการณ์การเล่นเกมที่สมจริงกว่าเดิม
ด้วยระบบถ่ายทอดสดแบบ HD
ดาวน์โหลดแอป w69 th วันนี้ รับโปรโมชั่นพิเศษมากมาย ใช้งานสะดวก ปลอดภัย และรองรับทุกอุปกรณ์
วิธีติดตั้งแอป w69 slot login
บนมือถือ ใช้เวลาเพียงไม่กี่นาที รองรับทุกระบบ ให้คุณเริ่มเดิมพันได้ทันที
วิธีติดตั้งแอป w69 thai บน iOS และ Android
พร้อมคำแนะนำแบบละเอียด ไม่ต้องกังวลเรื่องการใช้งาน
อัปเดตแอป w69 วันนี้เพื่อสัมผัสประสบการณ์ใหม่ ลื่นไหลกว่าเดิม ไม่มีสะดุด
ดาวน์โหลดแอป w69 wg – https://rmga5.com วันนี้
รับโปรโมชั่นพิเศษมากมาย ใช้งานสะดวก ปลอดภัย และรองรับทุกอุปกรณ์
http://mail.crn-nieruchomosci.pl/br/index.php?id=bet-club-168
w69 vip พัฒนาแอปให้รองรับเกมมากขึ้น มีตัวเลือกหลากหลายให้คุณเดิมพันได้อย่างอิสระ
gluco extend is a nutritional supplement crafted to help maintain balanced blood sugar levels.
http://magdalenahoffmann.com/br/index.php?id=cendana-bet
ดาวน์โหลดแอป w69bet แล้วสนุกกับสล็อต
แจ็คพอตแตกง่าย และอัตราจ่ายที่ดีที่สุด
เล่นเกม w69 slot online – https://iepg0.com ผ่านแอป สนุกได้ทุกที่ พร้อมอัปเดตเกมใหม่ให้คุณได้สัมผัสก่อนใคร
mitolyn is a natural dietary supplement specifically outlined to enhance metabolism and support weight loss. Its potent blend of ingredients works to increase energy levels, promote fat burning
aqua sculpt is a groundbreaking weight management supplement designed to support your journey by naturally enhancing metabolism
ดาวน์โหลดแอป u3188 – https://u3188-th.com แล้วสนุกกับระบบแจ็คพอตที่อิงจากเกม The Witcher และ The Elder Scrolls รับรางวัลสูงสุดทุกสัปดาห์จากสล็อตแฟนตาซีที่มาพร้อมกับฟีเจอร์พิเศษเฉพาะผู้เล่น VIP
Hello would you mind letting me know which webhost you’re utilizing? I’ve loaded your blog in 3 completely different web browsers and I must say this blog loads a lot faster then most. Can you recommend a good web hosting provider at a honest price? Many thanks, I appreciate it!
prodentim a groundbreaking probiotic supplement uniquely designed to support oral health and promote robust gums and teeth.
prostavive maintaining prostate health is crucial for men’s overall wellness, especially as they grow older.
アダルト ランジェリーwho hearOf so fell sacrifice.Be ye more staid,
ロボット エロBut as soon as he had oncebrought the axe down,his strength returned to him.
Greetings! Very useful advice within this article! It’s the little changes which will make the most significant changes. Many thanks for sharing!
Aproveite a oferta exclusiva do flames para novos usuários e receba 100$ de bônus ao se registrar!
Este bônus de boas-vindas permite que você experimente uma vasta gama
de jogos de cassino online sem precisar gastar imediatamente.
Com o bônus de 100$, você poderá explorar jogos
como roleta, blackjack, caça-níqueis e muito mais,
aumentando suas chances de vitória desde o primeiro minuto.
Não perca essa chance única de começar com um valor significativo – cadastre-se agora!
Aproveite 100$ de Bônus ao Se Registrar no simplesbet – https://simplesbet-br.com – Cadastre-se Já!
nerve calm is a high-quality nutritional supplement crafted to promote nerve wellness, ease chronic discomfort, and boost everyday vitality.
Aproveite a oferta exclusiva do globalbet para novos usuários
e receba 100$ de bônus ao se registrar! Este bônus de
boas-vindas permite que você experimente uma vasta gama de jogos
de cassino online sem precisar gastar imediatamente.
Com o bônus de 100$, você poderá explorar jogos como roleta,
blackjack, caça-níqueis e muito mais, aumentando suas chances de vitória
desde o primeiro minuto. Não perca essa chance única de
começar com um valor significativo – cadastre-se agora!
Cadastre-se no casadeapostas
e Ganhe 100$ de Bônus de Boas-Vindas!
Cadastro Rápido no fezbet – https://www.fezbet-br.com e 100$ de Bônus de Boas-Vindas!
No winbrl,
novos usuários podem aproveitar um bônus de 100$ ao se
registrar no site! Isso significa mais chances de ganhar e explorar
uma grande variedade de jogos de cassino, desde slots emocionantes até clássicos como roleta e blackjack.
Com o bônus de boas-vindas, você começa com um saldo extra, o que
aumenta suas chances de sucesso. Cadastre-se agora e use os 100$ de bônus para experimentar seus jogos favoritos com mais facilidade.
Aproveite a oferta e comece sua aventura no cassino agora mesmo!
you must be quite worn ou What you want is breakfastfirst and then sleep.ラブドール オナニー?“But did I do rightly? Do tell me what you think,